2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）颁布实施。为贯彻落实《物权法》、规范房屋登记行为、维护房地产交易安全、保障权利人的合法权益，建设部于2008年2月、5月分别出台了《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》。这一系列房产法规的颁布，对房产登记提出了新的要求。对此，结合《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》中的部分条款，就有关问题进行解答：

　　1、问:《物权法》什么时间出台的，对房屋登记有什么影响？

　　答:《物权法》已于2007年10月1日正式颁布施行。

　　《物权法》对不动产的影响是直接和深远的：一是明确了不动产登记的性质和效力；二是确立了不动产统一登记体制；三是明确了登记机关基本的登记审查要件以及登记机关的审查职责；四是增设了预告、更正、异议等新的登记类别。

　　2、问：《物权法》对不动产登记作了哪些规定？

　　答:《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第十三条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　3、问:《房屋登记办法》从什么时候开始施行？

　　答:《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记办法》（建设部令第57号）、《建设部关于〈城市房屋权属登记办法〉的决定》（建设部令第99号）同时废止。

　　4、问：《房屋登记办法》增加了哪些新业务类型？

　　答:《房屋登记办法》中新增了预告登记、异议登记、更正登记三类业务，并扩充了抵押权登记。

　　5、问：《房屋登记办法》新增了哪些登记客体？

　　答:《房屋登记办法》第九十六条规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。

　　6、问：《房屋登记办法》对房屋登记程序是怎样规定的？

　　答:《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。

　　7、问：什么是登记簿；登记簿有哪几种形式？

　　答:《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

　　《房屋登记簿管理试行办法》第三条规定，房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。登记簿采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码；采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式。

　　8、问：哪些房屋申请登记，登记机关须实地查看？

　　答:《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的其他房屋登记。

　　房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

　　9、问；申请人申请房屋登记，登记机构应当履行哪些职责？

　　答:《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：

　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

　　10、问：登记机构向申请人询问的事项有哪些？

　　答:《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人真实表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

　　11、问：《房屋登记办法》实施后，房屋权属证书的效力与过去有什么不同？

　　答:《房屋登记办法》实施前，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋并对房屋行使占有、使用、受益和处分权利的唯一合法凭证。《房屋登记办法》实施后，房屋登记簿是房屋产权归属和内容的根据，房屋权属证书是权利人享有该房屋物权的证明。

　　12、问：办理房产证是否需要当事人双方共同申请?

　　答:《房屋登记办法》第十二条规定， 申请房屋登记,应当由当事人双方共同申请;但是,有下列情形之一的,可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）所有权利主体不变而发生的变更登记；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。

　　13、问：《房屋登记办法》实施后，申请房屋登记，什么时候能拿到房屋权属证书、登记证明？

　　答:《房屋登记办法》第二十三条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出房屋不予登记的决定：

　　国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日。

　　抵押权、地役权登记，10个工作日；

　　预告登记、更正登记，10个工作日；

　　异议登记，1个工作日。

　　公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　14、问：已经申请房屋登记，因其他原因，能不能撤销登记？

　　答:《房屋登记办法》第二十一条规定，在房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

　　15、问：《房屋登记办法》是如何保护未成年人房屋合法权益的？

　　答:《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，应当提交证明监护人身份的材料；如因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人权益的书面保证（公证）。

　　16、问：《房屋登记办法》实施后，房屋权属证书、登记证明破损了，如何更换？

　　答:房屋权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于登记簿。

　　17、问：《房屋登记办法》实施后，房屋权属证书、登记证明遗失，是否还需要等6个月公告期满后补发？

　　答:房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失申明后，可以申请补发，不需再等6个月公告期满。房屋登记机构在规定的期限内予以补发的，并将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上注明“补发”字样。集体土地范围内的房屋补发前，应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

　　18、问：房屋登记簿记载有错误的，如何纠正？

　　答:《房屋登记办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交以下材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。

　　利害关系人申请更正登记的；还应当提供权利人同意更正的证明材料。

　　房屋登记簿确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。

　　19、问：房屋登记簿记载有错误，但权利人不同意更正的，如何办理更正登记？ 

　　答:《房屋登记办法》第七十六条规定，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记；异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人因处分房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。

　　20、问：异议登记不成立的，房屋登记簿的权利人如何保护自己合法权益？

　　答:《房屋登记办法》第七十九条规定，异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

　　《物权法》第十九条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　21、问：定金支付预购一套二手房后，买受人如何保护自己的合法权益？

　　答:可以申请预告登记。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。

　　22、问：房产交易后，当事人没有及时办理权属转移登记手续，现卖方下落不明，买方可否单方凭合同登记产权？

　　答:《房屋登记办法》第三十二条规定，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。卖方也是房地产当事人，现下落不明，无法到登记机关办理有关手续，即不能履行正常的程序，登记机关也无从判断该起交易的真实性和合法性。因此，在这种情况下，买方不能单凭房屋买卖合同登记产权。